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2020年一季度全國樓市穩步回升,深圳率先復蘇

發布時間:2020年04月08日

2020年一季度,受疫情影響,行業指標的全線下滑。隨著國內疫情逐步得到控制,各地陸續復工,3月出現了小幅回升,但是總體表現仍不及去年同期。

??在北、上、廣、深四大一線城市中,深圳市場復蘇相對較快,一季度成交同比微跌1%,已接近去年同比水平。

??在疫情影響下,房企的營銷手段變得多樣,主要圍繞“以價換量”展開,通過釋放優惠信號、低折扣,制造話題來吸引購房者。

??雖然深圳成交量逐步復蘇,但是在價格上仍有下探壓力。


??01一季度成交同比微跌1%,接近去年同期

??2020年前2月,一線城市商品住宅新增供應共計152萬平方米,同、環比分別下滑37%和69%。

??3月,隨著新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地線下售樓處陸續開放,房企基本復產復工,多數城市的項目加緊推盤,彌合前期供貨不足缺口。

??一線城市商品住宅新增供應面積125萬平方米,環比大增476%,同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“斷供”轉為小幅增長,但整體供應依舊偏低。

??從成交來看,一季度因疫情突發,多地售樓處被迫關閉,1-2月整體樓市成交呈現出“斷崖式”下跌,一線城市僅成交210萬平方米,同環比分別下降33%和61%。

??3月隨著國內疫情得到初步控制,樓市成交也隨之穩步恢復,一線城市成交面積153萬平方米,環比大增205%,同比下降39%。

??得益于外來務工人員基本返程,一線城市中,深圳市場復蘇相對較快,今年一季度成交79萬平方米,同比微跌1%,已基本恢復至去年同期水平。同期,北京、上海、廣州累計同比大跌46%、34%和43%。

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??02熱銷豪宅倒掛嚴重,市場“以價換量”

??隨著市場的逐步復蘇,3月深圳出現開售當天即售罄的“日光盤”。

??3月7日,深圳年后的首個豪宅項目,招商太子灣·灣璽現場開售,當天晚上八點,70套240-398平方米,總價區間在2000萬-5000萬的精裝商務公寓房源全部銷售一空,吸金超過42億元。隨后,又加推兩次共68套房源,均不到半天便全部售罄。

??3月16日晚間,萬科星城線上推售288套商務公寓新房源,均價3.9萬/平方米,開盤七分半鐘即全部售罄,銷售金額達2.99億元。

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??受豪宅市場集中成交影響,3月深圳商品住宅均價也一躍成為了北上廣深一線城市中最高,為63502元/平方米,同比上升7%,較2019年末也上升7%,其次為上海,均價57624元/平方米,同比增長4%,較2019年末也有2%的漲幅。

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??值得注意的是,深圳豪宅市場年后首次“開門紅”項目深圳蛇口片區的招商太子灣·灣璽倒掛現象嚴重。此次開盤均價不過11萬元/平方米,周邊二手房均價部分已達15萬元/平方米。

??在此次開盤前,招商還啟動了二三級聯動的渠道營銷模式,傭金達3%,高于業內1-2%的水平,中介機構賣出一套的最低傭金也有64萬,最高的一套可拿到165萬元,高額的傭金促使合作的中介機構賣力蓄客宣傳,使得此前半年該項目在深圳開啟了刷屏模式。

??在疫情影響下,房企的營銷手段變得多樣,主要圍繞“以價換量”展開,通過釋放優惠信號、低折扣、制造話題來吸引購房者。

??從云璽和萬科星城來看,萬科星城推出首付分期,首期款僅10萬/套,剩余首付在一個月內付清。

??云璽推出開盤97折優惠,首付4.5成,開發商在推盤前期準備中,花了很多時間做渠道蓄客,疫情下又給出了額外的折扣優惠,是造成該樓盤熱銷的主要原因之一。

??03二手房成交“報復性”激增不會長久

??在此次疫情期間,不僅新房市場受影響,二手房銷售由于更依賴于線下看房,受到的影響更大,自1月中旬起全國二手房市場受疫情幾經停滯,前兩月累計同比跌38%。一線城市成交面積累計同比跌24%,而二線及三四線城市尤為嚴重,二線城市成交面積累計同比跌44%。

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??一季度末,各省市陸續恢復房地產中介線下帶看業務,城市成交規模環比普遍翻倍,但同比來看距離正常水平尚遠。

??據CRIC數據統計顯示,15個典型城市2020年第一季度1-2月二手房累計成交面積僅997萬平方米。就一線城市而言,深圳恢復超預期,成交面積50萬平方米超去年同期,增速達44%。

??我們認為,隨著各省區市陸續允許恢復二手房經紀業務,核心城市出現成交量倍增暴增的現象,這主要是因為現階段新房供應量較少,如深圳市場3月僅有27萬平方米新建商品住宅供應,一季度累計同比下降51%。

??但是主要強調的是,成交“報復性”激增不會長久,整體市場仍處于歷史較低水平,事實上部分城市已出現規?;謴途徛踔恋雇说默F象。

??一方面長達兩個月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低,當前成交激增僅是積壓需求快速兌現的產物,另一方面隨著新房銷售復工,二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。

??因此我們預計整體二手房市場恢復仍需較長時間,二季度將是關鍵階段,同時仍需謹防部分城市因需求減少而成交規模出現一降難復的現象。

??04北上廣深均有優質地塊出讓

??土地市場方面,2020第一季度,受新冠肺炎影響,各地在2月份紛紛暫緩了土地出讓,導致成交規模同比收窄幅度超過兩成。為了穩定市場,以北上廣深為代表的重點城市加大了高價值土地的供應,帶動成交價格環比明顯上漲,溢價率也在此刺激下持續回升。

??一季度,北京、上海、深圳及廣州均有多宗優質地塊出讓,整體成交量較去年同期增長5%,金額更是同比大幅上漲了37%;二線和三四線城市的成交體量同比均成下跌趨勢,跌幅分別為32%和20%,成交金額也分別同比下滑了30%和8%。

??自進入2020年以來,以北京、上海為代表的重點一、二線城市優質土地的供應節奏不斷,成交占比明顯上升,抬升整體成交均價。一季度,土地成交樓板價2479元/平方米,環比上漲12%,同比也增加了13%。

??隨著多幅優質乃至稀缺土地的集中供應,加之部分城市拍地條件的放松,進一步刺激地市回暖,一季度的溢價率也出現了明顯回升,環比上浮2.5個百分點,達到11%。

??分城市來看,一線城市在北京和深圳優質土地出讓的帶動下,尤其是北京多宗優質地塊的集中供應,土地市場熱度回升尤為顯著,溢價率環比上漲了6個百分點至9%,是整體溢價率提升的主力。

??進入3月,深圳首場土拍便吸引了多家房企爭奪。3月3日,深圳一次性出讓四宗人才房宅地,最終,深圳人才安居集團以“35個億+配建61000平方米只租不售人才房”的競價條件席卷了當日深圳土拍現場,地塊溢價率最高達45%。

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??總體來看,2020年開年以來,各地都在為對沖疫情的負面影響而努力,隨著各地陸續復工,深圳得益于外來務工人員基本返程,在一線城市中市場成交量復蘇相對較快,但是在價格上仍有下探壓力。

??考量到新冠疫情目前已上升為全球性傳染病,預防輸入型病例的任務依舊艱巨,在悲觀預期下,不排除中國由輸出型轉變為輸入型,疫情對行業回歸常態的影響或延遲至6月末。

??展望2020年全年,預計整體房地產政策仍將保持相應連續性、一致性和穩定性,預計2020年調控政策全面放松基本無望,“四限”調控注定將延續更長的時間周期,但局部放松依舊可期,不排除各地政府視情況“因城施策,一城一策”。 

來源:丁祖昱評樓市

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