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總量超30億平米,城市更新帶來萬億市場新機會

發布時間:2020年08月18日

    7月中旬,上海市城市更新中心揭牌成立,著力創新舊改機制,推進舊區改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。隨后,武漢市跟進,成立武漢城市更新中心,專門統籌推進舊城改造等城市更新重點項目落地實施。
  更早之前,深圳市首條城市更新條例征求意見稿發布,城市更新的推進正在進一步加速。
  房地產市場從增量時代步入存量時代,城市的開發建設與房地產開發紛紛進入下半場,房企的運營模式將從大開發模式轉變成精細化運營。目前,百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%,TOP50房企參與度達到61%。
  從城市更新的量來看,2020年已確定的各地計劃改造城鎮老舊小區數量達到3.9萬個,比去年增加一倍,重點改造2000年以前建成的老舊小區的量,大概有30億平方米。
  無疑,城市更新,將賦予房企更多發展機會,成為新的業績增長點。
  01 政策支撐城市更新發展
  近年來,不管是中央,還是各省市,政策層面對城市更新的支持力度越來越大,為房企布局城市更新提供了政策支持,這也是城市更新長足發展的基礎。
  2019年7月30日,中央政治局會議提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設”。同年12月,中央經濟工作會議提出“要加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房”。
  2020年以來,財政部、住建部等各部委均從各個方面強調推進老舊小區改造。包括“將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持范圍”“鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造”等??梢灶A見,未來城市更新領域相應支持和保障政策也將不斷出臺并完善,支持民生保障工作順利開展,并進一步拉動地產領域的有效投資和消費。

表:2020年各省市城市更新政策頒布情況

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  02 近半百強上市房企參與城市更新
  過去十年,中國城鎮化率從49.6%提升至60.60%,全國商品房銷售規模從5.3萬億迅速達到16萬億。尤其自2018年房地產市場進入到長效調控階段以來,房地產銷售規模增速逐年放緩,行業規?;疽婍?。

表:2010年-2019年行業銷售規模變化


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  隨著房地產增量市場天花板的見頂,借道城市更新業務尋找新的業績增長點,已成為大部分房地產企業的共識。
  根據企業年報和公開信息,梳理房企參與城市更新的情況,可以看出在百強上市房企中,約有47%的企業涉足了城市更新領域。若把目光聚焦到TOP50上市房企,這一數值更是達到了61%。
  房企紛紛加入城市更新的賽道,有三個原因:
  1、一二線城市土地供應趨緊,通過對老舊城區的整治改造和再開發,可以有效補充核心一二線城市土儲。
  2、相比競爭激烈的招拍掛拿地方式,參與城市更新能以更低的地價獲取土地儲備,同時也意味著企業能保證更高的利潤率。
  3.城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區,這些項目一般布局在較為中心的核心地帶,若再改造后入市,有較好的市場預期。
  雖大部分房企已布局城市更新業務,但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響,涉及的規模也有較大差距。
  百強上市房企中,多達27家房企城市更新業務涉足廣東省,熱點城市如廣州、佛山、深圳等,成為各大房企必爭之地。
  這主要是因為廣、深兩城最早參與城市更新進程。2009年之前,省內大部分城市尚未進入存量發展時代,主要供應來源依賴于新房,處于城鎮化快速提升階段,由于缺乏相應配套制度及法律法規,因此城市更新進度緩慢。
  2009年8月,廣東省“三舊”改造政策(粵府(2009)78號文)出臺,實現了“三舊”改造、用地出讓和完善歷史用地手續等六大突破,廣州、深圳跟隨省政府,陸續出臺相關政策文件,“三舊”改造方才浮上臺面。
  2015年至今,隨著政策文件逐步完善,城市更新進入快速發展階段。綱領性文件《廣州市城市更新辦法》以及《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》、《廣州市舊城鎮更新實施辦法》相繼出臺,形成“1+3+N”的政策主體結構,取代了先前頒布的“三舊”改造意見。同期,廣州市城市更新局宣布成立。
  較早出臺的配套制度和法規,以及逐步完善的政策文件,造就了廣東省在規模及經驗方面的領先。
  03 今年各地計劃改造3.9萬個
  未來市場容量到底有多大?
  住建部統計數據顯示,全國共有老舊小區約有17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億,集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
  據克而瑞研究中心梳理,目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃,其中北上廣深四大一線城市今年計劃推出舊城改造計劃。北京大力推進老舊小區綜合整治,實現新開工80個項目,完成50個老舊小區綜合整治項目,投資超12.8億元。上海堅持留改拆并舉,統籌推進歷史風貌保護、城市更新、舊區改造與大居建設、住房保障,完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區成片二級舊里以下房屋改造,新增供應各類保障房6萬套。
  今年4月國務院常務會議上,確定加大城鎮老舊小區改造力度,其中,各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。重點改造2000年以前建成的老舊小區的量,大概有30億平方米。

表:2020年各省市城市更新計劃情況

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數據來源:CRIC整理

  隨著各大城市城市更新迎來前所未有的新高度,推進速度明顯加快,這就為房企提供了新的發展機會。盡管市場容量和政策支持力度很大,如何抓住這些存量市場的新機會,考驗著房企的運營能力。
  鑒于城市舊改開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關系復雜等問題,市場存在很多不確定性,房企在參與城市更新的過程中,需要對資本與運營等綜合實力均有所考量。
  不同于以往房企對住宅項目從拿地、開發、銷售到結算交付的簡單模式,城市更新還涉及到規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條,需要對全盤全周期有全面的把控能力。除了要有雄厚的資金實力,還要,要清楚模式的復雜性以及各城市的政策力度和市場容量。重要的是,企業需要有專業的團隊運作,以靈活處理應對與政府、拆遷業主、市民等多方面的利益關系。

來源:丁祖昱評樓市

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