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易居論壇:當前形勢下中國房地產金融環境及應對策略

發布時間:2020年08月19日

    疫情后,房地產市場發展趨勢如何?判析房企面臨的金融環境,研討下一階段房企的應對策略,是房企和金融機構下半年關心的課題。以“當前形勢下中國房地產金融環境及應對策略”為主題的易居論壇日前在上海舉行。

??主辦方上海易居房地產研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示,房地產發展離不開金融,房地產金融是一個持久的重要的話題,金融穩住了房地產才能夠穩住。研究房地產金融,不僅涉及到房地產,也涉及到整個社會經濟的穩定。另一主辦方《中國房地產金融》雜志總經理尤優致辭表示,當前形勢下,房地產與金融結合將更加緊密,房地產本身具有金融屬性,而金融則是將房地產作為重要載體。由此,創造一個良好的房地產金融交流平臺對行業具有重要的意義。

??有理由看好下半年樓市走勢

??易居研究院副院長楊旭紅從疫情對宏觀面的影響出發,將當前的形勢和2009年四季度以及2014年年底、2015年年初兩個時期做了政策面和資金面的對比。他表示,當前形勢參考2014年年底和2015年年初,當時M1同比增速開始上揚,同時同業拆借利率即市場化利率一直大幅往下走。目前利率降到2015年的水平。預計之后利率還將下行,但空間有限M1增速回上升到15-20%之間

??目前樓市分化嚴重。唐山是過去一年京津翼地區房價漲幅最大的城市,二手房價格同比漲幅15.2%。深圳漲幅排第二。西寧銀川板塊輪動還未結束,因此漲幅也比較大。華東地區寧波、無錫漲幅較強。河南里洛陽漲幅比鄭州強。與此相反,京津冀地區、中西部地區漲幅較弱。對于上海樓市,他表示毋需太過悲觀。他給出一個判斷指標:兩萬套是二手房成交量的分水嶺,低于兩萬套,價格漲不動;高于兩萬套,量有所起來,價格將平穩上漲。當前上海二手房成交量活躍,是買房的好機遇。

??不良資產與大宗資產投資機遇凸顯

??瑞威資本副總裁宋昊在論壇上表示,實體經濟直接融資、多層次資本市場建設、國民財富積累等需求,私募基金行業成為經濟發展鏈條和國民資產配置不可或缺的一部分。從整體私募基金發展情況來看,私募基金行業整體規模穩步上升。根據中基協統計,目前存續私募基金管理規模14萬億元,較2018年末增長11%。同時,在城市化的長期發展過程中,房地產始終保持著穩定而強大的投資韌性和需求結構。但從實際發展情況來看,地產私募基金呈現逐年縮量趨勢。

??如何有效發揮私募基金在地產行業中的作用,如何進一步理清私募基金與其他產品的特質區別,成為值得思考的地方。對此,他強調私募基金管理人必須秉持個性,必須只投自己看得懂、控得住的行業,對投資人負責,把比人口中的不好變成自己手中的武器,增強價值發現和價值管控能力。在投資標的上,他看好不良資產與大宗資產的投資機遇。他表示,現階段房地產結構性、區域性的投資機會始終存在,屬于優質的長期資產配置選擇之一。

??房企融資面臨的問題及應對策略

??中梁控股金融集團助理總裁戴娟在會上提出了目前房企融資面臨的問題及應對策略。她表示,2020年1-5月,房企債券融資約5627億,融資規模為2019年全年的48%,全年規模有望超越2019年。但與此同時,房企融資正面臨著銷售壓力競爭加劇、隱形債務壓力劇增、以及存量債務高企、到期償債高峰來臨等多重壓力。

??如何應對?她提出九點策略:一、“早銷、多銷、快銷”促回款,現金為王。二、剝離非核心資產業務,聚焦核心業務,去杠桿。三、發展供應鏈金融,助力地產核心企業企盤活產業鏈上存量資產,提高上下游供應商便捷、高效獲取資金能力,切實減輕地產核心企業業務支付壓力。四、抱團取暖,房企可以引進有實力的資金方進行財務合作,成立地產股權基金;房企之間圍繞地產主業,開展拿地、項目開發等方面合作。五、提質增效,提高經營效益,特別關注總資產周轉率、凈資產收益率、資本回報率及投資回報率四個指標;提高去化率、回款率,結轉率等指標;減少運營資本的占用,減少庫存,減少過多的在建產品,減少預付和應收款,增加非現金的支付比重。六、通過資產證券化工具(ABS),盤活房企存量資產。目前房地產行業進入存量市場,資產證券化這一藍海在被釋放,政策支持,銀行青睞。例如:供應鏈ABS、購房尾 款ABS、物業收費權ABS和CMBS等。七、做好債務梳理,尋找金融機構戰略客戶,繼續爭取傳統融資渠道的資金支持。 房企要做好存貨和現金流、負債情況的梳理,及早的與金融機構進行溝通,搶占融資資源。八、積極物色私募、資管、金控平臺等資金,關注國企、央企、外資的資金或合作資源,必要時讓渡股權;積極儲備涵蓋私募、資管、小貸、擔保以及國企、外資、高凈值個人等的綜合金融資源,并積極拓展和積累同行、同業資源以拓展合作空間與發展空間。九、靈活運用關聯體系內的融資載體,如智能科技、建筑施工、教育醫療、策劃設計等,避開涉房的授信限制。

??央行釋放流動性會否流向房地產

    過去十幾年的歷史經驗表明,每一次央行釋放流動性,部分資金最終都會追逐房地產。今年上半年,對于流動性的水究竟最終能否流入樓市,流入資金是多是少,幾位嘉賓發表了見解。

    綠地金融控股集團投資部總裁吳洋表示,水一直在進入房地產,只不過有時大有時小。判斷水流大小的標準就是資金價格。頭部房企融資成本在下降,說明有了增量;中小房企水過不去,故而價格在上升。

    五礦信托上海公司總經理顧維表示,房地產股權投資是一項收益很穩定的產品,同時房地產是大類資產配置的重要組成部分。在貨幣超發的情況下,很穩定的收益必然會有很多資金有意愿進入。

    華東師范大學房地產系主任胡金星表示,未來房地產市場不僅僅是單一的開發市場,更重要的是以資產為核心的網絡狀的房地產。圍繞資產多樣化,需要有大量金融資產介入進來。大的放水背景之下,水流勢必會進入到房地產市場。

    關于目前房地產市場是否存在泡沫,原信達上??偨浝眍佔嫱硎?,目前房地產有泡沫,但不會一下子刺破,會是一個緩慢的過程。

?  論壇主持人、易居研究院院長助理崔霽表示,未來房企格局將呈現強者恒強,越來越專業化;同時小企業也有生存空間,在有些領域深耕,并有核心競爭力的小而美的企業會越來越多。房企應做好、做深,將自己擅長的點更加精細化。

來源:中房網

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