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百強房企的8月:業績提升顯著,降負債、穩現金流成主旋律

發布時間:2020年09月04日

    8月份,百強房企銷售迎來了新一輪增長。

??克而瑞研究中心近日發布的報告顯示,8月份TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元,較7月環比增長4%。單月業績同比也自4月轉正后逐月回升,本月進一步提升至30.7%。土地市場方面,在調控政策不斷出臺的情況下,8月份的土地市場整體呈現量價齊跌格局。從單月拿地情況來看,仍有部分企業拿地態度保持謹慎,操盤金額TOP50房企中有22%房企8月都未有新增土儲入賬,34%的房企單月拿地金額不足5億。

??對于下半年,克而瑞研究中心分析認為,隨著監管層對房企設置的“三道紅線”逐步落地,融資收緊已為房企敲起警鐘,降低負債率應成為下半年主旋律。對于房企而言,在目前的銷售窗口期,“促銷售、穩現金流”仍是第一要務,尤其是在上半年疫情修復期經歷一輪補庫存后,整體投資仍需要保持審慎的態度。

??百強房企8月單月銷售業績同比增三成

??經歷了7月份的淡季不淡,8月份,百強房企銷售迎來了新一輪增長。

??根據克而瑞研究中心日前發布的報告顯示,8月份TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元,較7月環比增長4%。單月業績同比自4月轉正后逐月回升,8月份進一步提升至30.7%。累計操盤銷售方面,百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%,累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。

??如果根據1-8月份的全口徑銷售金額核算,碧桂園、中國恒大和萬科繼續占據前三的位置,銷售金額分別為5293.1億元、4501.4億元和4385億元。除上述三家房企,包括保利發展、融創中國、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、金地集團、新城控股、陽光城、旭輝集團、金科集團和中南置地在內的18家房地產企業全口徑銷售金額都超過了1000億元,相比上月增加了中南置地1家企業。

??從各個企業單月的表現看,8月份TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至8月末,已有近7成房企累計業績超過去年同期,實現同比增長。具體來看,碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元,同比增長32.8%。萬科單月實現全口徑業績規模590億元,同比增長33.7%。此外,本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較為突出,單月業績規模同比提升顯著。

??部分房企拿地態度保持謹慎

??土地市場方面,8月份調控政策不斷出臺的情況下,土地市場整體呈現量價齊跌的格局。在溢價率方面也已經連降三個月,達到15.8%。

??從競拍情況來看,企業的參拍積極性較之前有所下降。在克而瑞重點監測的企業中,有6成未參與重點地塊的競拍,27%企業參拍次數在5次以內,僅有9%的企業積極參與了10次以上。其中,重點地塊競拍成功率較高的企業有綠地、融信、保利、榮安等,競拍成功率達到3成以上。

??新增貨值方面,8月份恒大、碧桂園、融創位列新增貨值TOP3。其中,恒大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億,新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億,新增貨值超千億房企達到23家,較上月新增4家。從集中度來看,短期內強者恒強的格局不會被改變。銷售20強房企占據了六成新增貨值,其中,銷售TOP10房企1-8月新增貨值集中度達到39%,第二梯隊房企新增貨值占百強的22%。

??從各梯隊的拿地銷售比數據來看,拿地態度仍然有明顯的分化。10強房企拿地銷售比為0.35,較7月末有所提升,但仍在各梯隊中最低。第二、三梯隊房企沖擊規模的野心明顯,拿地態度最為積極,拿地銷售比持續高位,分別為0.54和0.57。從單月拿地來看,仍有部分企業拿地態度保持謹慎,操盤金額TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土儲入賬,34%的房企單月拿地金額不足5億。

??從房企前八月的投資意愿看,新城、金科、濱江、首開表現積極,拿地銷售比均超過行業平均和梯隊平均。如首開、濱江1-8月拿地銷售比達到1.14和1.33。一方面是擴規模的戰略需要,另一方面也與這些企業布局高能級城市不無關系。其中濱江前8月新增拿地有七成位于杭州,首開也積極在北京納儲。

??另外值得注意的是,此類房企前8月的新增貨值排名遠高于其銷售,首開、中駿、華宇、弘陽等新增土儲貨值均排在前五十名,普遍高出銷售15位以上,為未來規模增長和進階夯實基礎。而在積極拿地的同時,這些企業投資策略仍是以深耕大本營為主,擴張布局均選擇了都市圈高能級城市。

??此外,從單月來看,在經歷了疫情后期補土儲的階段后,百強房企拿地節奏略有放緩。操盤金額TOP50房企中有兩成企業本月尚未納儲。但部分央企、國企拿地相對積極,如中海、綠地、華發等,單月投資金額突破百億的同時,拿地銷售比均達到0.6以上。

??融資收緊信號明顯,房企償債壓力驟升

??實際上,部分企業拿地態度保持謹慎的背后,與最近一段時間以來,房企融資面臨收緊的信號有關。

??7月24日,國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會明確提出,要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場。8月20日,住建部、人民銀行召開重點房地產企業座談會,在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。據媒體此前報道,共有碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企參會。

??加上市場此前對于“三條紅線”的傳聞,雖然管理層方面沒有最終明確,但對房企資金監測和融資管理規則已經形成,這也使得房企融資收緊的信號更加強烈。

??而在近期集中舉行的房企中報業績發布會上,關于“三條紅線”的問題也反復被提及。接下來“降低負債、加大回款、控制拿地”可能成為各家房地產企業的統一動作。

??對此,克而瑞研究中心分析認為,降低負債率應成為下半年主旋律。對于房企而言,在目前的銷售窗口期,“促銷售、穩現金流”仍是第一要務,尤其是在上半年疫情修復期經歷一輪補庫存后,整體投資仍需要保持審慎的態度。

??貝殼研究院近日發布的融資監測報告指出,2020年9-12月到期債務規模約3603億元,較2019年同期2149億規模大幅增加68%,房企償債壓力驟升,結合實現全年銷售目標的業績壓力,房企下半場或面臨更為艱難處境,不排除多家房企將選擇以價換量的方式搶占客戶資源。

來源:中房網

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